Otra vez, las superinmobiliarias

A mediados de la Crisis estuvimos hablándole de un concepto al que llamamos: Superinmobiliarias. En esa ocasión, escribimos cinco artículos en los que presentábamos diferentes aspectos de ese concepto: “una de las características más brillantes de las superinmobiliarias es que el grupo gestor es multidisciplinar, esto es, en él participan desde bufetes de abogados de elite, expertos fiscalistas y mercantilistas, tasadoras de prestigio, consultoras de merecida fama, especialistas informáticos, etc. Y ese es uno de sus aciertos fundamentales pues en vez de ofrecer a las entidades bancarias una sóla empresa que hiciese todo eso, la oferta de gestión ha sido hecha por un grupo de empresas que se han unido para este proyecto aportando cada uno sus capacidades.  Pura inteligencia: han utilizado las virtudes del trabajo en equipo de proyecto para plantear su oferta ante las entidades de crédito. Su acierto ha estado pues en la oferta agrupada de proveedores independientes para realizar una tarea de conjunto: la gestión y venta de los inmuebles adjudicados.” (1) Nos referíamos con ella a las empresas que se formaron en aquellas fechas para ayudar a vender a los bancos sus adjudicados, y que estaban formadas por elementos de varias empresas independientes que unían sus capacidades para dar a luz, a una nueva. Alguno de sus nombres eran: Admentum, ACSI, Aliancia,  etc.

El tiempo pasó y casi todas esas superinmobiliarias fracasaron ―a pesar de ser una muy buena idea― al no haber tenido en cuenta sus promotores la codicia “hasta el último euro” de las entidades bancarias.  Pues… ¿para qué iban a ceder estas la venta en exclusiva de sus bienes inmobiliarios a otros, por muy atractivas que resultaran sus propuestas? ¡Y encima les querían cobrar, por su gestión! Eso y “el nosotros podemos hacerlo mejor” llevó a la constitución de empresas de gestión inmobiliaria, propiedad de los bancos, tales como: Servihabitat, Altamira, Solvia, Casaktua, Anida, etc. Y muchas otras, desaparecidas al ser absorbidos los bancos o cajas que las crearon, por otros bancos.

Y así hasta estos últimos meses, las entidades de gestión de inmuebles creadas por los Bancos  han ido haciendo de inmobiliarias grandes que, a través de múltiples canales, han comercializado los bienes que han podido.

Pero en la primavera de 2013 empezó a conocerse que ya algunas entidades bancarias estaban negociando con otras sociedades -poco importa que sean foráneas porque mal que les pese a los pájaros bobos nacionalistas, el capital no tiene patria- la venta de esas sociedades de gestión.

La idea es la misma que se abandonó hace años: ¡Quién debe vender los activos inmobiliarios son los expertos que a esto se han dedicado desde siempre! Porqué ahora es sí, cuando hace cuatro años se dijo no, es algo que no sabemos con precisión, pero el hecho es que ya desde hace semanas, se han empezado a vender las sociedades de gestión de inmuebles a fondos inmobiliarios (2) Y esto no va a parar, seguramente. Si ahora el fenómeno es incipiente, tiene toda la pinta de que el modelo se consolidará.

En los casos en los que ya ha ocurrido, eso queda así: El Banco cede los derechos de gestión de venta en exclusiva de sus bienes inmobiliarios a una sociedad. Y esta será la que venda a partir de ahora los bienes del Banco. La propiedad no cambia de titularidad: hasta su venta  seguirá siendo  del Banco y el intermediario de la venta, alquiler o permuta, en exclusiva, es el Fondo inmobiliario. Esta venta de derechos tiene un coste para el fondo.

El resto de detalles de la operación: el plazo del contrato de venta de los derechos en exclusiva; el importe variable o no de su coste;  la cesión o no de las oficinas bancarias y personal de banco, al Fondo; si el acuerdo es razonable para el Banco o es un exquisito bocado para el Fondo; la forma, rigurosa o amigable, por la que el Fondo ha obtenido el contrato; si hay cláusulas ocultas o acuerdos verbales discretos, acerca de la financiación de los inmuebles que vendan, etc., siendo como son muy importantes, no debe de inquietar demasiado al inmobiliario, promotor o particular que asiste al espectáculo. Pero si en el festín del acuerdo son invitados de piedra, no le quepa duda que, tras el banquete, ésos, han formado parte del menú.

Vea la nueva situación: Los fondos, que algunos llaman, de forma poco piadosa, “buitres”- ¡A qué vendrá lo del nombre!- van a vender  en exclusiva los inmuebles de los bancos. (Y no sé yo si con financiación especial  o no, del banco poseedor… pero igual sí, y si así fuese, perpetuando el abuso de posición dominante existente en la actualidad.)

Puede parecer que la situación es igual a la de hace unos meses… pero no lo es. Ahora los Fondos inmobiliarios tendrán un efecto mayor y más perverso sobre el mercado y sobre aquellos tres convidados  en el festín de su sacrificio. Si antes eran las sociedades de gestión de los bancos quienes interferían gravemente en el mercado ahora, la interferencia va a ser mayor, porque  los Fondos, probablemente:

a)  Barrerán la base de datos de los inmuebles para despojar de ella  cualquier oportunidad inmobiliaria y adquirirla ellos. “Los chollos para nosotros”. Y dado el control que sobre el precio de venta van a poseer, el precio será sin duda muy, muy atractivo. (Para ellos como compradores, no para el banco, claro).

b)   Constituirán un competidor, para intermediarios, promotores y particulares,  mucho más temible que las antiguas sociedades de gestión de los bancos. (Aunque los fondos continúen la comercialización con su nombre, canales y oficinas.) Y no es que aquellas  estuviesen somnolientas en la venta de los inmuebles durante estos años últimos, es que los Fondos no saben lo que es dormir.

c)    Muchos los bienes inmuebles de los que pudiese predicarse que están situados en la ciénaga de Sreck -los que no tengan demanda- permanecerán intocados. ¿Para qué gastar tiempo y dinero en la comercialización de algo que no tiene demanda? , pensarán. Nótese que a quién le sigue pesando la no venta, no es al Fondo, sino al Banco.

d)   La supercompetencia con intermediarios, propietarios y promotores no variará si pensamos en la venta o alquiler de inmuebles. Seguirá siendo implacable y con abuso de posición dominante debido a su capacidad extra de financiación que poseen frente a otros intermediarios, como ya sabemos y padecemos actualmente.  Pero en el aspecto de dependencia del Banco, creo que la situación empeorará. Ahora, el de delante, no verá en el apalancamiento más que una oportunidad de hacer dinero, pese a quién pese, así que la renovación de la financiación bancaria es posible que empeore… aún más.

e)     Como parece que la cifra de diez años es la preferida por estos Fondos, en sus acuerdos, al menos, en las operaciones ya firmadas, esta situación de supercompetencia durará al menos ese periodo de tiempo.

f)    El mercado de la comercialización inmobiliaria será dominado por una serie corta de fondos ¿buitres?, que habrá que vigilar -es responsabilidad de la Comisión de Competencia- para evitar que lleguen a acuerdos entre ellos, que limiten aún más el panorama de escasísima competencia que se está dibujando en España.

g)   Las primeras ventas apuntalarán y llenarán de gloria -y de euros- a Fondos y Bancos, pero aportarán un cierto grado de espejismo acerca de los resultados de esos acuerdos. Porque el problema -y la oportunidad- se encuentran, no en las primeras operaciones, sino en el conjunto de las mismas a lo largo de estos diez próximos años.

 … No sé, sigue sin gustarme el panorama inmobiliario que me rodea.

Y el Caos, sigue dando sorpresas: lo que no era bueno hace cuatro años, ahora se lo adora y la cesión de derechos de venta en exclusiva que antes repugnaba, ahora, enamora… Bien, así es el Caos: impredecible. Y nuestra labor, adaptarnos a las nuevas circunstancias que se vayan presentando… Aunque no desespero, el Caos es un dios ciego, que alguna vez  jugará en contra de los poderosos. Amén.

Notas:

(1)     Superinmobiliarias I.  Un atractor”caótico evidente: la aparición de sociedades inmobiliarias de origen bancario.  31-03-2009. Léase la noticia completa en: http://www.inmodiario.com/170/4606/superinmobiliarias-atractor-evidente-aparicion.html#

 

Miguel Villarroya Martín., a 29 de septiembre de 2013