Errores de concepto: «El 100% del ‘stock’ es vendible; todo tiene un precio y un cliente»

ObG.002   Otro de los artículos “amnistiados” de entre todos los que tengo publicados en muchos sitios es éste que aquí republicamos con muy pequeñas variantes. Se trata de un tema peculiar: la asimilación, a efectos prácticos de una vivienda a su precio. Y por ese error de uso, el pensar que la evolución de las compras de vivienda es paralela a la de evolución de su precio es un error tan frecuente como admitido. Aquí le cuento por qué no es así, significándole que este asunto resurge periódicamente, sobre todo en aquellos que vienen diciendo  que la vivienda bajará de precio, que el descenso de precios inmobiliarios aún tiene recorrido, que comprar ahora es tirar el dinero, etc.

 En la ola de optimismo compulsivo en la que algunos inmobiliarios se envuelven en estos días viendo verdes praderas donde sólo hay un secarral con algunos brotes verdes, hay una parte de creyentes que se reúnen alrededor del supuesto que en el título de este artículo hemos copiado (1) y en el que se dice con extraordinaria claridad que el problema de la venta del «stock» de viviendas  es simplemente de precio: si se baja el precio aparece el comprador, todo tiene un precio de compraventa y siempre aparece un cliente que compra si el precio lo convence.  

Esto, parece evidente, suena bien y se dice muy a menudo pero el problema con esto es que esa afirmación… es falsa. Veamos por qué. 

La elasticidad del precio inmobiliario parece seguir la pauta económica general pues se observa que también en nuestro sector, cuando baja el precio de un bien, crece la demanda del mismo. Por eso parece que sólo se necesitaría que el precio bajase para que la demanda potencial se hiciese efectiva.  Este pensamiento se refuerza además con el éxito que las bajadas de precio suelen tener: efectivamente, con descuentos del 30 ó más %, los pisos se venden  más fácilmente que sin ese descuento. 

Pero las personas… ¿sólo compran por el precio? No, se nos dirá, pero una vez establecidas unas condiciones aceptables para el producto, el precio menor inclina la balanza hacia el Sí compro. 

Y esto que es verdad, obvia sin embargo lo fundamental y es que para que el precio menor pueda actuar de disparador de la venta aquéllas condiciones aceptables deben de darse primero. Y aquí es dónde la afirmación de que todo tiene un precio y un cliente, naufraga pues hay sitios y productos a la venta en los que la demanda es nula a causa precisamente de aquellas otras condiciones. Y si es nula, el precio se torna irrelevante. 

¿Pero hay sitios así? ¿Hay sitios en los que la demanda es nula o en los que la demanda no desea lo que allí se le ofrece? Ya hemos hablado –en otros lugares- extensamente de esa clase de inmuebles, que son aquellos que se concentran en la ciénaga de Sreck, y por ello no insistiremos en el conjunto de la argumentación pero el lector interesado puede encontrar fácilmente (2)  todos los artículos que a esa idea hemos dedicado, aunque sí daremos aquí algunos ejemplos  de casos evidentes en los que la afirmación es falsa. 

Si la idea de que todo es cuestión de precio, que todo es vendible y que siempre hay un cliente para un bien fuese verdadera, más aún lo sería si el precio del bien fuese de 1 euro ¿verdad? Pues vamos a ver que tampoco en este caso eso es cierto. 

Consideremos un monasterio del siglo XV en un estado casi ruinoso pero sobre el que pesa un expediente de mantenimiento y protección debido al carácter histórico del mismo. Claro que en este caso su coste de adquisición es casi nulo -1 euro- pero ¿y el de su mantenimiento y conservación, que recaerán sobre el nuevo comprador? ¿Podrá el nuevo comprador que se felicita por su buena compra hacer frente a esos costes? No responda rápidamente el lector pues hay casos en los que una adquisición barata o muy barata ha significado la ruina del comprador. La compra en la que sólo el coste inicial es el criterio decisor es siempre una compra errada. Es el coste durante todo el ciclo de vida útil de la vivienda el que puede llegar a ser un criterio válido. 

¿Y la compra de un estupendo chalet al  borde de la costa, que se vende muy barato y muy bonito y que es una auténtica ganga? Su objetivo bajo precio… ¿compensará los seguros problemas que podría padecer frente a la legislación actual sobre construcciones enla Costa? 

¿Y la compra de un suelo dentro de un terreno en proceso de consolidación urbanística? ¿Podrá el comprador de una ganga, hacer frente al pago de los costes de urbanización que le correspondan… o de su paralización si se produjese ésta?

 Y al comprador de un piso en una urbanización fantasma que tardará largos lustros en completarse… ¿de verdad le vale la pena comprar barato en un lugar en el que durante muchos años sólo reinará la soledad? 

¿Y la compra de ese palacete barato en un lugar céntrico de una gran ciudad en el que al anochecer cambia de público y se llenan las aceras con personal de riesgo? 

¿Y qué decir de esas viviendas que se construyeron en un pueblecito del interior de España  pensando que la demanda llegaría también y que ahora se encuentran con que nadie aparece por allí? ¿Qué sentido tiene comprar allí  «a un precio muy rebajado», sólo porque está barato? 

¿Y si pasamos a la costa, a una gran urbanización con  miles de apartamentos iguales que ahora se pueden comprar hasta un 50% de rebaja respecto del de compra de hace tres años?  ¡Qué locura comprar sólo porque ahora están muy baratos! El nuevo comprador entra a formar parte de una urbanización que no despegará hasta dentro de mucho… eso sí, padecer lo que tenga que padecer le habrá salido más barato. (Sólo la existencia de otras razones, además del precio, justificarían racionalmente su decisión de compra.) 

En resumen: ¿Cómo puede comprarse una cosa -una casa- sólo porque esté barata?  ¿Cómo pueden olvidarse el resto de componentes de la oferta?  ¡No, por muy exitosa que resulte esa afirmación para los intermediarios de esas operaciones, por mucho que vendan a precios rebajados, el precio barato no es condición suficiente para comprar un inmueble!  La venta de un inmuebles es mucho más que la venta de un precio. 

Colateralmente, la afirmación de que el 100% del «stock» actual es vendible, es una muestra espectacular del optimismo compulsivo que está afectando a algunas partes de nuestro sector inmobiliario y que se apoya en los resultados positivos que esas mismas están alcanzando, pero todo espejismos aunque se apoyen en hechos ciertos -la imagen reflejada, el objeto en sí que se refleja, las condiciones físicas que hacen posible la reflexión, el observador confundido, son reales, el espejismo nos aleja de la realidad. En este caso nuestro, no todo es cuestión de precio y por eso no todo el stock se venderá y una parte del mismo, hundido en la ciénaga de la falta de demanda efectiva, quedará sin comprador y no precisamente a causa de su precio de venta. 

¡Siga con salud y sea crítico con las opiniones lapidarias, pues algunas tienen espinas! 

Miguel Villarroya Martín/Arroyo de la Vega.Madrid. 

Notas:

 (1) Leído en la versión digital de El Economista: http://www.expansion.com/2010/04/23/empresas/inmobiliario/1272056077.html   El artículo viene firmado por  Rocío Ruiz  y ha sido publicado el 24-04-2010.

 (2) Léanse en www.Inmodiario.com  (Poner en el buscador del periódico mi apellido (Villarroya)  o bien simplemente Sreck)