Días de Ceniza: El problema está en la Demanda Inmobiliaria

Con fecha del  21-03-2009  yo escribía en este periódico  un artículo titulado: Días de Ceniza: El problema está en la Demanda Inmobiliaria. (1)

 “Son muy abundantes las soluciones que sobre los problemas que se ciernen como buitres sobre lo Inmobiliario, son expuestas por diversos expertos y reproducidas en los Medios. No hay que dudar de la buena intención de los que con sus ideas y conocimientos quieren contribuir a la solución de los problemas que padecemos, así que hay que agradecerles todas esas contribuciones.

Pero las buenas intenciones no aseguran aciertos en las soluciones. Sobre todo si no se parte de una adecuada y certera diagnosis de la situación. Ponerse a resolver un problema no bien definido puede conducirnos a cualquier sitio pero rara vez a su solución.

¡Así que… dónde está el problema? ¿Por dónde deberemos empezar a trabajar para resolver los problemas que nos asolan? Por el Mercado nos dirán, quizás.

Por el Mercado, claro está, decimos nosotros Pero… ¿por qué parte, pues éste consta de áreas distintas y muy variadas? ¿Por dónde empezamos a trabajar para resolver nuestros problemas… ¿Por la Oferta, por la Demanda, por la interacción Oferta/ Demanda, por el resto de Factores Competitivos del Mercado? ¿Por el Entorno Competitivo y sus factores próximos? ¿Por el Entorno Competitivo y por los factores lejanos que le afectan?

Sobre todos ésos, podemos encontrar aportaciones de interés en los Medios, y ocurrencias y soluciones de mayor o menor valor. Pero hay algo seguro: todos esos factores tienen que ser observados… pero hay que empezar por alguno ¿Cuál sería pues el de mayor trascendencia?

Esta es nuestra respuesta: lo que nos ha “noqueado” no han sido las características de la Oferta, ni la resistencia de los propietarios a la Captación, ni la Comercialización agresiva de nuestros competidores, ni siquiera nuestras organizaciones obsoletas o la falta de Regulación inmobiliaria, sino la casi ausencia de demanda efectiva. Lo repetiremos de nuevo: lo que ha hundido al Mercado Inmobiliario es la falta de capacidad efectiva de la Demanda potencial que nos visita en nuestras Inmobiliarias para comprar Inmuebles. Y si ese es –como creemos- el problema, a su lado tiene que encontrarse la solución. Por ello, la búsqueda de la demanda efectiva debe de ser la guía que debe alumbrar nuestros pasos para resolver el problema que padecemos. Las soluciones para solventar esto pueden ser unas u otras pero las que sean posibles y convenientes, todas, deberán atender fundamentalmente a la restitución de la capacidad de compra (1) de los demandantes.

Ese es el problema (2). Y a éste dedicaremos una serie de postales sucesivas.

Notas:

(1) (Esta reflexión vale no sólo para el Sector Inmobiliario sino para todo el Sistema Económico en general. Es la Demanda, el Consumo, el combustible que mueve el motor. Sin él, ningún coche resulta útil para el transporte.)

(2) No es que las soluciones que se dirijan a la Oferta sean inútiles, simplemente es que son secundarias respecto de las de Demanda. Ésta es la primera. (Uno no puede equivocarse en las prioridades puesto que si lo hace, luego, las cosas o no pasan o pasan mucho peor.)

(3) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes www.clipart.com al que está suscrito mi sitio www.inmobiliari.net”

Pues bien,  lo he recordado, porque hace unos días, en el artículo de RAQUEL DÍAZ GUIJARRO,  titulado: Cuatro claves para entender cómo es el mercado inmobiliario ahora, publicado en cincodías.com, se decía que: “El problema es de oferta y no de demanda. El consejero delegado de Colonial, Pere Viñolas, aseguró que la recuperación se apoya en el dinero internacional, aunque España aún tiene desequilibrios en la banca. Coincidió con el director gerente de Long Star Europe, Juan Pepa, en que el problema es de oferta, porque no existen tantos productos prime (de máxima calidad) como demandan los inversores. Por eso, el director de Venta a Inversores del Sabadell, Alfredo Laffitte, dijo que es hora de volver a promover.” (2).

Yo no creo que eso sea así, ahora… ni nunca. En inmobiliaria (3): siempre es la Demanda la que permite al ofertante, sobrevivir. Es la necesidad, la que busca ser satisfecha con lo que encuentra en el mercado, Y obligación, razonable,  del Productor, colmatarla. Y, casi siempre por medio de intermediarios. Pero que algunos encuentren dificultades para satisfacer las demandas de sus inversores ―hay poco producto prime, dicen―, de esto no se sigue que el problema sea hoy la Oferta, será para ellos, los grandes intermediarios y compradores de gangas, pero para la mayoría, el problema es que  sobran productos no prime, y  que siguen a la espera de la Demanda que no llega.

Notas:

(1)     Días de Ceniza: El problema está en la Demanda Inmobiliaria.  Léase la noticia completa en: http://www.inmodiario.com/170/4426/dias-ceniza-problema-esta-demanda-inmobiliaria.html#

(2)     Cuatro claves para entender cómo es el mercado inmobiliario. Léase completa en:  ahorahttp://cincodias.com/cincodias/2013/11/07/economia/1383821249_613560.html

(3)      Hay productos que han nacido sin una demanda clara y que luego han sido éxito comercial. El producto ha creado la demanda. Pero en inmobiliaria no parece que se dé el mismo proceso de innovación que motiva esos éxitos.

Miguel Villarroya Martín, a  17 de noviembre de 2013. / ObG. 073