Bankia, Cerbero y la agonía inmobiliaria

Estupefacto leo la brevísima noticia que EL MUNDO presenta en su versión digital hace unas pocas horas. Se trata de la venta de la Gestión Inmobiliaria de Bankia a un Fondo de Inversión Usa denominado, Cerberus.

En nuestro sector,a ese tipo de operaciones siempre se las llamó compra de exclusivas… y nunca fue bien visto por la mayoría de los inmobiliarios, por considerarlo una medida desleal respecto de los demás competidores. No es aquí el momento de describir ese vicio inmobiliario porque entre otras cosas es bien conocido por los lectores. Pero sí nos vamos a ocupar de esta compra masiva de exclusivas que la operación señalada supone.

Advierto que dejo para otros los comentarios ajenos a lo inmobiliario que tal noticia puede suscitar,  como por ejemplo que si en la venta de esos derechos el interés público ―público sí, pues Bankia es una sociedad intervenida por el Estado y ampliamente financiada por el erario público―ha estado bien defendido. Cosa que supongo. Pero le apunto un hecho llamativo como es que, antes que nadie haya puesto en duda la limpieza de la otorgación del contrato, los asesores legales de la operación hayan manifestado que esa  «se ha realizado a través de un proceso competitivo en el que han participado las principales instituciones especializadas en este tipo de negocios», según leemos en El Mundo.es . (1) Pero… ¿para qué esa manifestación si nadie les había pedido explicaciones acerca de ello? ¿No es acaso la honradez y la limpieza de una concesión, lo que debe de reinar en todo tráfico comercial habitual?  De todas formas, y ya que lo mencionan, no estaría mal, para la tan deseada transparencia de la gestión de las empresas bancarias intervenidas,  que se explicitase el proceso competitivo llevado a cabo.

Tampoco insistiré en la posibilidad de que algún apellido ilustre  del partido en el Poder,  siendo socio de Cerberus, haya facilitado la operación (2) y, tampoco, en que la novia de Bankia para los próximos diez años, Cerberus, obtenga a veces, y desde otras instancias, un calificativo muy poco favorable (3). ¡Hay que cuidar la imagen de la familia, hombre, pues… ¿qué van a decir los convidados!  ¡Ah!, se me olvidaba: los convidados -nosotros los que vamos a soportar el rescate de Bankia, somos invitados de piedra!  ¡Así que… “pa qué”!

Y tampoco haré bromas con el nombre de Cerberus, el perro guardián del Hades al que Heracles venció en su décimo segundo trabajo. Hace mucho tiempo que dioses y héroes abandonaron la Tierra así que pierda la esperanza de que un nuevo Heracles  venza al can que vigila la puerta del Inframundo y libre de su ferocidad a los hombres.

Ni tampoco haré sangre con la comparación del precio de venta  -un importe de “40 a 90 millones de euros, según el grado de cumplimiento del plan de negocios»  y el beneficio esperado de la operación. Haga sin embargo el lector, una cuenta y calcule la comisión del 3% habitual en el sector  sobre los 48.800 millones entre activos propios y de terceros, que indican la fuente consultada y compárela con su precio. No está mal el bocado, ¿eh?  ¡Buen mordisco, Cerberus!

No, no, no hablaremos sobre eso. Nuestro interés, por el contrario,  se centrará  en el aspecto competitivo de la operación.

Y es que en ese punto es dónde me parece que la acción de Bankia perjudica la competencia en el mercado Inmobiliario. Tanto, que creo que si de verdad existiese un  lobby -un lobo, otro tipo de cánido- en el mercado inmobiliario español, seguramente que  denunciaría  la operación a la Comisión de Competencia pues la misma va a alterar las condiciones competitivas  entre los poseedores de bienes inmuebles en España. Pero no, no está el lobo bueno y Juan -John en este caso- sigue riéndose de nosotros.

El abuso de posición dominante del sector bancario en la intermediación inmobiliaria es un mal actual denunciado -verbalmente- desde hace ya tiempo, en medios como Inmodiario y otros. Y no ha servido para nada. La Inmobanca sigue teniendo la ventaja competitiva de la financiación para sus activos, que ningún otro competidor puede tener. La asimetría es tanta, tanta la diferencia de poder, que las ventas inmobiliarias de promotores, inmobiliarias intermediarias y particulares se han visto reducidas al mínimo. Y la Comisión de Defensa de la Competencia no ha hecho nada para equilibrar esta situación.

Pero hasta hoy, una de las vías de supervivencia de las agencias era la colaboración con las entidades bancarias para vender desde sus oficinas locales, los bienes de los Bancos. Y experiencias positivas de esto las hay, al igual que negativas. Pues bien, las agencias inmobiliarias que han logrado establecer acuerdos con la Inmobanca para vender sus inmuebles como intermediarios pueden anotar que ese camino está empezando a cerrarse. Al menos con Bankia, así acaba de ocurrir;  y, a las que hasta ahora colaboraban con esa entidad, se les ha terminado el camino, al menos hasta dentro de diez años. Ahora, la gestión inmobiliaria de Bankia se hará por un solo canal, Cerberus, quién para ello contará además, según leemos en la misma fuente de El MUNDO, con “457 empleados” de Bankia que ayudarán al nuevo gestor y que, además,  el banco ofrecerá a Cerberus “su red de sucursales como apoyo a la comercialización de los activos.”

Pero como todo puede ir a peor, esperemos que el ejemplo de Bankia no se propague -externalizar la gestión a un solo operador- y que el resto de entidades bancarias sigan con sus políticas actuales de venta a través de sus canales propios y ajenos (estando las  agencias inmobiliarias entre estos últimos). Pero no sé yo. Pudiera ocurrir que estuviese dibujándose en el horizonte inmobiliario español un oligopolio de inmobiliarias asociadas (o propiedad) de la Banca y de otros Señores del Dinero, que dominase casi por competo la gestión de la venta inmobiliaria en España.

Nótese, que si así sucediese, además del abuso por posición dominante señalado (causado por la ventaja competitiva  adicional de la financiación “solo para lo mío”) entraríamos entonces en otro abuso de posición diferente, esta vez basado en que la comercialización de la mayor parte de los bienes  inmuebles en venta, se haría a través de unos pocos canales.(4)

Mal inicio para esta séptima temporada de crisis.

Notas:

(1)    Bankia vende por 10 años la gestión de su negocio inmobiliario a Cerberus. Léase completa en:

 http://www.elmundo.es/elmundo/2013/09/03/economia/1378230494.html

(2)    El fondo buitre Cerberus se asocia con un hijo del expresidente Aznar para invertir en España. Léase completa esta noticia del  10/12/2012, en:

http://www.elconfidencial.com/economia/2012/12/10/el-fondo-buitre-cerberus-se-asocia-con-un-hijo-del-expresidente-aznar-para-invertir-en-espana-110712

(3)    Liberbank vende activos fallidos a un «fondo buitre» en su estrategia de recapitalización. (07.02.2013)  Véase en: http://www.lne.es/economia/2013/02/07/liberbank-vende-activos-fallidos-fondo-buitre-estrategia-recapitalizacion/1364999.html

P. S: (4) La noticia de ayer por la tarde de EL MUNDO sobre este asunto ha sido seguida por su aparición hoy del mismo tema en muchos otros medios. Y así, escrita ya esta postal, leo al día siguiente, un artículo de EL PAIS titulado: Bankia cede a Cerberus la gestión de activos y préstamos y 457 empleados, en el que se dice que: “CatalunyaCaixa ha cerrado la venta de su gestora inmobiliaria por 35 millones; Servihabitat, la inmobiliaria de la Caixa, está a punto de cerrar la venta de la suya con dos candidatos en la recta final y el Santander también podría seguir esa senda que, por el contrario, BBVA no contemplaría, según los expertos.” Véase en: http://economia.elpais.com/economia/2013/09/03/vivienda/1378198530_706245.html

Lo dicho… caminamos, si el Caos no lo remedia, hacia el oligopolio de la venta inmobiliario en España.

Miguel Villarroya Martín, a cuatro de septiembre de 2013. RR.023