| El próximo decreto regulador de la actividad inmobiliaria en España.(II de V ) |
| Tras haber tratado en el primer artículo de esta serie, del preámbulo del borrador del Ministerio de la Vivienda sobre la regularización de la actividad inmobiliaria en el Sector de la Intermediación , continuamos ahora examinando el articulado propuesto. Los artículos del borrador del decreto-ley que vamos a comentar aquí , son el 1º y el 2º, en la versión no oficial del mismo. |
| Fecha: |
13-03-07 |
Autor: |
Redacción |
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| Artículo 1. Objeto.- “El presente Real Decreto tiene por objeto establecer las condiciones para el ejercicio de la actividad profesional, realizada con habitualidad, de intermediación inmobiliaria a que se refiere el artículo 3, b) de la Ley 10/2003, de 20de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes.Aunque de apariencia inocua este artículo – de aprobarse así, cosa que rechazamos completamente - mantendría abierta la puerta para que las miríadas de intermediarios “libres” ( outsiders inmobiliarios) que no cumplen casi ninguna de las condiciones mínimas habituales en la intermediación a través de agencias y empresas , ni siquiera hoy , siguiesen actuando por su cuenta , sin riesgos , sin normas , sin reglas , sin identificación ( ¿ no se deseaba transparencia? ), sin garantías para los consumidores , en suma … sin regularizar.Por eso, cualquier actividad inmobiliaria – desde la primera operación - tiene que estar sujeta a este decreto-ley. Si no , cualquier operación , en cualquier número , por cualquiera, seria realizada sin habitualidad , con el fin de escaparse a esta regulación . Y así , la opacidad del mercado inmobiliario, al que se hace referencia en el preámbulo, aumentaría en vez de disminuir, que es , según el propio preámbulo, una de las cosas que se quiere corregir.Señalamos además que la expresión . “realizada con habitualidad” no es cuantificable en modo alguno , de tal manera que se convertiría en un foco de discusiones irresolubles… pues : ¿ Cuál es el criterio que define las cosas – en este caso operaciones inmobiliarias- que se hacen con habitualidad de las que no? Sugerimos que la expresión : “realizada con habitualidad”, desaparezca del borrador. Y mucho mejor si se pudiese introducir la contraria de : “para cualquier operación de intermediación que se realice”.Artículo 2.- Contrato de intermediación inmobiliaria.En éste artículo se presentan tres apartados diferentes . Y el primero dice :2.1.- “A los solos efectos de este Real Decreto, se entenderá por contrato deintermediación inmobiliaria, aquél por el que una persona física o jurídica se obliga, acambio de una remuneración, a realizar las gestiones necesarias para aproximar a laspartes del contrato sustantivo previsto.”Este apartado ignora la realidad de una agencia típica agencia, pues en éllas no sólo se hacen operaciones de intermediación en las que sí se aproximan las voluntades de las partes , como es por ejemplo en las operaciones de compraventa de viviendas de segunda mano , sino que en muchas ocasiones, se trabaja a instancia de parte , como por ejemplo cuando es el comprador de un suelo industrial el que nos demanda y encarga la búsqueda de un suelo preciso. O el vendedor de una parcela en una montaña lejana nos encarga su venta.En otra de las disposiciones adicionales que sugiero , se propondrá la creación de un contrato reglado de corretaje inmobiliario.El segundo apartado describe las funciones propias de la intermediación inmobiliaria , olvidándose sorprendentemente de una de ellas. Dice así : 2.2.- “El ámbito material de intermediación inmobiliaria se concreta en el ejerciciode las siguientes operaciones:a) compraventa y permuta de fincas rústicas y urbanas;b) arrendamientos rústicos y urbanos, cesión y traspasos de estos últimos;c) evacuar las consultas y dictámenes que les sean solicitados sobre el valor enventa, cesión o traspaso de los bienes inmuebles a que se refieren los apartadosanteriores.”De este segundo apartado ya hemos hecho referencia en el preámbulo, al hacer notar la contradicción existente entre las funciones de la intermediación a las que se hacía referencia tanto el Real Decreto 4/2000 de 23 de julio, como la posterior Ley 10/2003 de 20 de mayo – las tareas enumeradas en el artículo 1 del Decreto 3248/ 1969 de 4 de diciembre , por el que se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta Central y las que anunciábamos íbamos a encontrar aquí.El asunto es que en la enumeración de tareas que se hace aquí como funciones propias de la intermediación … se han olvidado de la segunda de las actividades que ése último decreto preveía para los APIS , en concreto de la segunda , la cual decía textualmente :b) Préstamos con garantía hipotecaria sobre fincas rústicas y urbanas.Este olvido debe de subsanarse e incluirse en el listado de funciones del artículo en su apartado 2.2 ; y no sólo por sus consecuencias económicas para los intermediarios si no llegase a corregirse, sino por otras tres razones adicionales : Primera : tal función es típica no sólo de los APIS sino de cualquier agencia o empresa dedicada en la intermediación , en todo el país y desde el principio de su vigencia. No es algo nuevo que se reivindique , que sea atípico o peculiar sino que es una de las características habituales y propias de los dedicados a la intermediación.Segunda : En casi todas las ocasiones la realización de la intermediación en las operaciones de compraventa exige la intermediación en el logro de la financiación para hacerla viable.Esto nos lleva a pensar que de no admitirse , la costumbre del mercado permanecería y estaríamos entonces en medio de una conducta no permitida a la que todo el mundo sin embargo , vulneraría.Tercera : al permanecer para los APIS esta función – puesto que ellos se tienen que regir por la legislación que les es propia y ésa está vigente , tendríamos de nuevo dos clases de intermediarios , los APIS y el resto , con dos grupos de capacidades distintas.Debe pues incorporarse esa capacidad al ámbito material de la intermediación inmobiliaria . Nótese finalmente, la contradicción existente entre esta ausencia en el articulado 2.2 del borrador y la referencia a la necesidad de informar de la “operación financiera concurrente” del articulo 4.c Termina el artículo expresando que .3.- En todo caso, la participación de mediador inmobiliario será voluntaria.Conviene añadir : y se entenderá retribuida por parte de quién efectúe el encargo de trabajo , que es el obligado al pago. |
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