Telef:
Mail:   info@inmobiliari.net
Inmobiliari.net
Inicio
   www.inmobiliari.net  
 
 
 InfoNews
 El próximo decreto regulador de la actividad inmobiliaria en España.(I)
 De la liberalización del Sector de la Intermediación Inmobiliaria llevada a cabo mediante el Real Decreto 4/2000, de 23 de julio, y la posterior Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector Inmobiliario, no puede decirse que haya contribuido a mejorar el Sector , bien al contrario – desaparecido el tema de exclusividad de los APIS , objetivo central de aquella desregulación - las situaciones conflictivas se han incrementado produciéndose tanto un desamparo de los consumidores como una situación competitiva para las empresas de intermediación, atroz.
Fecha:  13-03-07 Autor:  Redacción
 
La liberalización del sector de la intermediación inmobiliaria ha provocado, entre otros males, la incomprensible situación de la no necesidad de acreditar ningún tipo de formación, titulación o conocimiento para el ejercicio de la profesión, cosa que sin duda ha dado lugar a una depreciación de laimagen social de este sector profesional.Aunque sólo fuese por eso el sector de la intermediación debería tener una regulación en la que se estableciese no sólo los requisitos necesarios para el acceso a la misma y una normativa especifica para el desarrollo de la actividad profesional. sino unos requisitos mínimos de permanencia y formación continuada.A la ya mencionada falta de regulación deberíamos añadir la aplicación actual de la normativa de consumo en el sector inmobiliario que es excesiva, desajustada y contradictoria cuando se aplica al subsector de la intermediación inmobiliaria , no lográndose por ello el equilibrio contractual pretendido entre agencia y consumidor sino una restricción injustificada en el derecho de las empresas del sector.Es decir que la regulación actual produce insatisfacción tanto al profesional de la intermediación que no puede desarrollar su gestión por la existencia de una regulación obsoleta como a los consumidores que en ocasiones se encuentran en una situación de indefensión.Por todo ello y por ser éste un sector de vital importancia para el desarrollo de la economía del país es necesario una regulación clara y transparente, tanto en lo relativo a los criterios y requisitos para acceder a la profesión como a criterios de permanencia y desarrollo de la misma, ofreciendo garantías tanto a los ciudadanos por una gestión eficaz de la operación y sin “sorpresas” como el respeto al trabajo realizado por el profesional.Queda pendiente pues el desarrollo de aquella Ley que permita mejorar sustancialmente la situación. Actualmente, primeros de octubre de 2006, el Ministerio de la Vivienda ha distribuido un borrador de decreto-ley que trata de la regulación del Sector de la Intermediación, al objeto de recibir comentarios u observaciones al mismo. En esta serie de artículos vamos a ir comentando todos y cada uno de los apartados del borrador del Ministerio, disponible en estos momentos.Tal y como decíamos en la Noticia publicada en este mismo sitio web . el borrador del decreto consta de un preámbulo y de ocho apartados , además de un disposición adicional única. En este artículo hablaremos del Preámbulo, dejando el resto para otros artículos Preámbulo : 1 En el primero Párrafo se indica que la ley del 10/2003 “… , entre otros, tenía como objetivo clarificar la situación del ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria afectada por la falta de una jurisprudencia que reconociera que tal actividad no estaba reservada a ningún colectivo singular de profesionales.”Ahora ya no tiene importancia pero esa aseveración es cuando menos discutible , jurisprudencia a favor de los APIS – el colectivo singular al que no nombra - la había y en abundancia … al igual , para ser justos , que la había en sentido contrario. Por eso, la única virtud de la Ley indicada fue el aclarar las contradicciones entre las lecturas que los diferentes jueces hacían de la misma legislación y jurisprudencia anterior hasta esa fecha. Queda claro pues que el decreto se hizo para romper esta contradicción . Y se optó por la no exclusividad para nadie de la tarea de intermediación.2 En el segundo párrafo se insiste en la misma idea y se escribe que : “En tal sentido desregulador , el artículo 3 de la citada ley concretaba que las tareas enumeradas en el artículo 1 del Decreto 3248/ 1969 de 4 de diciembre , por el que se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta Central , podrían ser ejercidas , tanto por los citados Agentes , conforme a su normativa específica, como por otras personas físicas o jurídicas sin necesidad de estar en posesión de título alguno , ni pertenencia a ningún colegio oficial , sin perjuicio de los requisitos que , por razones de protección a los consumidores , establezca la normativa reguladora de la intermediación inmobiliaria.”Tiene mucho interés esta redacción porque al hacer referencia al citado artículo del reglamento de los APIS , deja claro qué funciones constituyen el núcleo de la intermediación , funciones que como se verán han quedado recortadas – aunque suponemos que es tan sólo un olvido- en este borrador. Véase más adelante nuestra opinión al apartado segundo del Artículo 2.- Contrato de intermediación inmobiliaria.3 En el párrafo tercero existen varios elementos muy diferentes que tenemos que desagregar en tres partes .3.1 Se dice en primer lugar : “La confluencia de tal desregulación y de la falta del desarrollo reglamentario que la ley encargó al Gobierno para fijar una regulación sustantiva general respecto del ejercicio de dicha actividad han contribuido a mantener un mercado de la intermediación inmobiliaria y , por ende, un mercado inmobiliario no siempre transparente que no asegura los plenos derechos de los consumidores.Aquí se indica que el mercado de la intermediación inmobiliaria no es transparente , que no asegura los derechos de los consumidores y que una de las causas que han contribuido a ello ha sido la falta de desarrollo reglamentario de la propia ley de la desregulación. Lo que aquí echamos en falta es una alusión acerca de lo que conviene por interés general , no es sólo cambiar la ley para que los derechos de los consumidores se aseguren , sino también sus obligaciones , al igual que es conveniente y necesario detallar tanto los derechos como las obligaciones de las empresas intermediarias.3.2 El párrafo continúa así: “Ello determina la necesidad de acometer en el ámbito de las competencias del Estado , el desarrollo de dicho artículo 3 , de tal manera que se pueda dar por cumplido el mandato habilitante que contiene la Ley 10/2003 de 20 de mayo , pues sólo con una nueva norma que se puede dar por cerrada la regulación iniciada en 2003.”Nos inquieta el carácter “cerrado” que se le quiere dar a este reglamento . Es necesario recordar que algún decreto que obliga por igual a inmobiliarias promotoras de primera mano y a las nuestras de intermediación ( el célebre , por lo dañino para nosotros , Real Decreto 515/89, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas, que mete “en el mismo saco” a promotores de obra nueva, constructores,intermediarios inmobiliarios, etc.…) , no se recoge en ningún lado de este borrador . De esta manera los intermediarios inmobiliarios se encuentran con las mismas obligaciones que un promotor o que un constructor siendo como bien es sabido actividades completamente diferentes, llegándose a situaciones absurdas como por ejemplo estar obligados a tener a disposición del consumidor una información que ni posee el propietario de la vivienda ni la administración pública (básicamente porque es inexistente) . Hoy en día esto constituye el mayor obstáculo con el que nos encontramos en el trato con los consumidores . Véase más adelante la disposición adicional segunda que nosotros sugerimos que se añada y que trata precisamente de ese decreto.Un tema menor es precisar que en 2003 NO empezó la regularización de la actividad inmobiliaria , sino precisamente su contrario, la desregulación.3.3 El artículo termina diciendo : “ También conviene apuntar, respecto de esta ley y del real decreto que la precedió , que en el debate previo a su aprobación había un sector de la opinión pública que impulsaba la liberalización de la actividad , mientras que ahora se advierte que esa liberalización sin contrapesos a favor del consumidor , acaba produciendo una notable indefensión para los ciudadanos.El párrafo está mal escrito , es contradictorio y no se sabe bien que se quiere significar con él , pues : ¿ cómo es posible que una liberalización sin contrapesos a favor del consumidor pueda producir una indefensión de los ciudadanos?4 El cuarto párrafo dice: “En esta misma línea conviene llamar la atención sobre el sensible papel que la actividades de la intermediación inmobiliaria desempeña en España , tanto en el marco inmobiliario general como en el subsector de la vivienda y cómo la falta de una precisa regulación puede estar incidiendo en dificultar el acceso a la vivienda de ciertos sectores sociales .”Esto es inadmisible pues no es verdad que la dificultad de acceso a la vivienda de ciertos sectores sociales pueda ser consecuencia de la falta de regulación de la actividad inmobiliaria. Esas dificultades rara vez son de procedimiento sino que obedecen a causas económicas ajenas a la existencia o no de regulación de la Intermediación. ¿Eran las dificultades de acceso a la vivienda de ciertos sectores sociales , las mismas, el día anterior a la publicación de esa Ley, el mismo día y al día siguiente? Claro que sí . La regulación está enfocada a otra cosa: a regular que el que pueda acceder lo haga en las mejores condiciones posibles de transparencia , seguridad y asesoría? La segunda parte de ese cuarto párrafo es aceptable pues es bueno que se piense que esta Ley “incida no sólo en aspectos referidos al ejercicio de una actividad profesional sino , muy especialmente, en concretar cuestiones hasta ahora insuficientemente reguladas en este sector como son la naturaleza jurídica del contrato de intermediación o mediación y las obligaciones asumidas por el intermediario” Sería excelente, en vez de razonable, si además se hubiese añadido a continuación de la última palabra , las de “ y del ofertante y demandante del inmueble” si lo que se pretende es elaborar una ley proporcionada y ecuánime. 5 Termina el preámbulo indicando que “ en la elaboración de este Real Decreto , en un proceso amplio de participación , se ha consultado a las asociaciones y organizaciones más representativas del sector.“ ( … ¡Continuará!)
"PERFIL DEL EDITOR"
Zona Administradores
Usuario:    
Contraseña :
 
Suscripción Gratuita

Revista Digital
MÁS y MEJORES VENTAS INMOBILIARIAS

Suscríbase ahora , completamente gratis , a la revista de formación para comerciales más impactante del Sector Inmobiliario.

Cincuenta páginas llenas de valiosas ideas que le harán ganar más y mejores ventas.
¡ Hágalo aquí!

Nombre
E-mail
Pais