La pregunta, como toda cuestión general, parece exigir una respuesta general ... pero eso no es posible en el asunto que ahora nos ocupa. Pues ya de entrada podemos suponer que incluso en el caso de poderse hacer en general, en particular no todos los bancos podrían hacerlo –o por lo menos hacerlo por igual en un porcentaje importante-; de hacerse, habría muy diferentes niveles de bajada y en este caso, dentro de una misma entidad tampoco podría hacerse sobre todos sus adjudicados. Y sobre los que se pudiese, no parece probable que se tratase a todos los inmuebles por igual a la hora de rebajar el precio. Y también es fácil de aceptar que la dificultad para ello crecería a medida que el porcentaje de bajada fuese mayor. Muchas otras cuestiones podrían plantearse y que abarcarían incluso a la preadjudicación pero la cuestión que se ha planeado es la siguiente: Teniendo en cuenta su origen –la adjudicación por préstamos fallidos- los precios de venta a los que salen los adjudicados ¿podría ser menor? Dejemos aparte por un momento que en un mercado libre eso NO hay por qué hacerlo; dejemos aparte también los criterios técnicos por los cuáles se fijan esos precios y si las entidades cuentan con conceptos y expertos para fijar un precio de venta que facilite y no impida la venta por cuestión de cuantía; dejemos aparte que las condiciones en las que se ha producido la adjudicación habrá sido muy distintas en unos u otros casos; dejemos aparte que los inmuebles adjudicados son de muy diferente naturaleza, son de distinta antigüedad, padecen de diferente grado de obsolescencia y están situados en localizaciones diversas; dejemos también la diferente urgencia de las entidades de crédito poseedoras de esos bienes, en trasformarlos en dinero; dejemos los diferentes pesos que los inmuebles puedan tener en los balances de sus poseedores; dejemos las distintas consecuencias que los inmuebles No vendidos puedan tener; dejamos las consecuencias que el “stok” de inmuebles no vendidos tenga para el sector inmobiliario y la economía en general; dejemos... (anote aquí el lector cuantos considerandos pudieran influir en los precios de ventas de los inmuebles); pues bien, dejando todo eso, la pregunta es no si las entidades bancarias deberían bajar los precios de los inmuebles adjudicados sino, si pueden hacerlo. No si deben o si quieren sino –repito- si pueden, técnicamente, hacerlo. Que no puede hacerse salvo en caso limitados y concretos y en porcentajes prudentes según el caso, es la respuesta que hasta ahora se ha dado a la pregunta planteada. Una posición con algunos detractores y muchos defensores ... ¡Es que no se puede más! Los costes nos impiden....”, nos aseguran las diversas fuentes. Así que por las razones comentadas parece que ni lo pueden hacer ni van a hacerlo las que pudieren. Pero hete aquí que en el informe (1) que venimos comentando leemos en su Pág. 12 que: “La información de la que dispone el Banco de España indica que los fondos de provisiones constituidos podrían llegar a absorber un quebranto del 35% de su cartera potencialmente problemática de construcción y promoción inmobiliaria, sin tener que anotar ninguna pérdida adicional en su cuenta de resultados. Nótese que en este cómputo no se consideran, ni la capacidad de generación de ingresos recurrentes por parte de las entidades, ni sus fondos propios, que han aumentando sustancialmente en el último año”. Espectacular, ¿verdad? Pueden, pues, aunque parezca y se diga lo contrario. El Informe no detalla en este punto el porqué de esta afirmación –salvo la referencia a “la información de la que dispone el Banco de España- así que sería bueno que se expusiese .... pero mejor que, expuestas o no las razones, conocidos o no los hechos que sustentan aquella afirmación, se llevase a cabo tal bajada. Pero un poco más allá –en la página 29- leemos: “El sistema de cobertura de insolvencias en España está constituido también por las provisiones genéricas, de tal modo que las entidades de depósito disponen de un fondo genérico que constituyeron en la fase alcista del ciclo. Incluyendo estos fondos, pero no su totalidad (al excluirse los correspondientes a los negocios en el extranjero), el porcentaje cubierto de las inversiones potencialmente problemáticas alcanzaría el 35%. Esto implica que el conjunto del sector podría llegar a absorber un quebranto del 35% de su cartera potencialmente problemática de construcción y promoción inmobiliaria ()sin tener que anotar ninguna pérdida adicional en su cuenta de resultados.” Y en la nota a pié de página que la acompaña: () Téngase en cuenta que el valor de las garantías que respalda este tipo de préstamos suele ser mayor que el valor en libros de los mismos (casi un 87,3% del crédito concedido a promotores que dispone de garantías tiene un LTV inferior al 80%), por lo que ese porcentaje (35%) podría ser mayor. Así que sí, que sí pueden. Y si pueden, si la clave de la solución está en el fondo genérico de provisiones genéricas ¿por qué el Banco de España no les obliga? Miguel Villarroya Martín
|
