Continuamos respondiendo a la afirmación de que la Banca no ayuda a los promotores inmobiliarios.
Ya hemos indicado en la serie de postales dedicadas a la Reina Roja Inmobiliaria, que la Banca –“la Inmobanca”- salvo excepciones, no quiere engordar su volumen de activos a la venta y que una parte fundamental de sus regímenes de adelgazamiento es precisamente cambiar sus rutinas de alimentación, esto es, frenar hasta el límite la entrada de nuevos activos fallidos en su estructura, en su bolsa de inmuebles. De aquí, entre otras medidas, la estricta aplicación de sus condiciones de subrogación en los préstamos concedidos a los promotores, que aplican a los clientes de éstos últimos. No parece tampoco que la estricta aplicación de sus condiciones de subrogación sea unas nuevas exigencias sino, con las excepciones de rigor, una vuelta a la prudencia. Por ejemplo, pretender que la cuota hipotecaria –el pago mensual, el pago por periodo de amortización- del adquirente, no represente más de 1/3 de sus ingresos totales no es sino una vuelta a la razón desde el dislate del 50% que en ocasiones se aceptó para la subrogación en los años del “boom”.
Van creciendo también las noticias acerca de acuerdos de los Bancos con Promotores a los cuáles prometen esa subrogación o facilitación de la financiación a cambio de un ajuste del precio de venta.
Por otra parte, la situación de sequía general de la subrogación en las hipotecas del Promotor o en la disponibilidad de crédito por los particulares parece que está variando y ya llevamos dos meses en los que se viene publicitando que el volumen de préstamos hipotecarios está empezando a crecer. La encuesta trimestral del Banco de España para el segundo trimestre de 2009 nos sacará de dudas pero parece que el problema ya no está en la falta de liquidez de una parte sino en la solvencia de la otra.
Creemos pues que no es el momento de buscar culpables sino de adaptarse a las condiciones de mercado que confluyan en cada instante. Recuérdese que desde el primer momento de la vida en la Tierra, la máxima que llevamos prendida en los genes todos los seres vivos, es: adaptarse o morir. Adaptarse puede significar a veces, perder para seguir vivo. Quizás sea ahora tiempo de eso. Quizás lo que toca ahora es gestionar las pérdidas y sobrevivir a pesar de ellas. Ya llegarán otros tiempos en los que volveremos a ganar de nuevo.
El segundo tema
Ahora tenemos que enfrentarnos a la afirmación que en el párrafo reseñado sugiere que la comercialización y gestión de los activos adjudicados a la “Inmobanca” no será eficaz porque el conocimiento inmobiliario lo tienen los inmobiliarios y no la Banca, ya que vender inmuebles no es su negocio.
«En vez de gestionar las viviendas, [los bancos y las cajas] deberían apoyar al promotor para que pueda venderlas, que es el que sabe», prosigue Cutillas.(1)
Ese argumento lo he visto reiterado en muchas fuentes distintas, sobre todo en relación con los supergrupos inmobancarios que están surgiendo ahora, pero también en este párrafo se sugiere lo mismo cuando se dice que “el promotor es el que sabe”.
Sin embargo, los que opinan que los bancos sólo saben de Finanzas y no de Inmobiliaria y que por tanto la venta a través de la “Inmobanca” (2) tiene algo de artificial e inadecuado, olvidan varias cosas como por ejemplo:
a) La emergencia de empresas especializadas, que sí saben hacerlo, integradas en la “Inmobanca”
La creación de varias sociedades –a las que hemos llamado supergrupos (3) en otras postales- lleva implícita que la sociedad resultante de la agrupación de distintos equipos pluridisciplinares, cuenta en sus filas con una parte de la misma que sí es experta inmobiliaria, esto es, que además de expertos en
fiscalidad, derecho registral, finanzas, etc., una de las partes constituyentes del supergrupo es precisamente una experta en comercialización inmobiliaria, luego no podrá achacarse a ése el “no saben hacerlo” porque en este caso una parte del supergrupo si lo sabe hacer y por ello “el conocimiento sobre lo inmobiliario” será una característica del supergrupo en su conjunto.
¡Continuará, mientras tanto...siga con cuidado!
Miguel Villarroya Martín
www.inmobiliari.net
Notas:
(0) Podríamos describir a la Inmobanca como el nuevo enfoque que los Bancos y Cajas están imprimiendo a la venta de los inmuebles que tienen adjudicados por impagos de sus anteriores préstamos hipotecarios, en estos momentos actuales. Sin embargo, la definición precisa de ese concepto la haremos en otra ocasión.
(1) Algunos supergrupos pueden no contar con esta parte de comercialización inmobiliaria en su diseño inicial, pero además de poder acudir a las otras tres opciones que se comentan, siempre podrían remediar este error de diseño, incorporándola.
(2) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes www.clipart.com al que está suscrito
